경매 공부 4주차 (경매실전 - 입찰)

* 상가임대차보호법

 ▷ 보호대상 - 사업자등록이 가능한 상가건물의 임대차

                   - 환산보증금이 일정금액 이하 영세상인

 ▷ 내용 : 대항력, 우선변제권, 묵시적 갱신, 계약갱신 10년, 임대료인상 5% 이내, 권리금 회수기회보호

* 환산보증금 : 보증금 + 월세 x100
예) 보증금 1천, 월세 100만 원의 환산보증금 ; 1천+1억(100만 원 x100)=1억 1천

상가임대차 최우선변제의 소액임차인 보증금기준은 인터넷등기소 '소액임차인의 범위'에서 확인 가능

 

 

* 상가임대차보호법 → 경매 - 우선변제권

 1. 환산보증금 기준 해당 임대차

 2. 대항력(사업자등록+인도 다음날) + 확정일자(세무서)

 3. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함

 4. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함

 5. 주택가액(대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제받음.

 

 

* 입찰 준비

 ▷ 준비물 : (본인입찰 시) 신분증, 도장, 입찰보증금

입찰가를 미리 정해두기!
사전에 수표 한 장으로 준비. (법원엔 주로 신한은행)
(재매각은 입찰보증금 20~30%)

 

 

* 권리분석 예시

지난주 강의 과제였던 3가지 경우(대항력 있는 선순위임차인의 인수금액 없는 경우, 대항력있는 선순위임차인 중 인수금액 있는 경우, 대항력 없는 임차인이 있는 경우)의 사건 중 마지막 대항력이 없어 보증금 손실이 있는 세입자가 있는 물건입니다.

 

 

최초 감정가 대비 2번 유찰(49%)되어 현재 최저가 6억2천7백2십만원부터 시작이고요.

판결문을 받아 강제경매 들어간 것이네요.

 

 

매각물건명세서를 살펴보니 임차인 내역이 존재하는데, 말소기준 권리인 가압류(2020.06.24) 보다 전입신고 일자(2020.11.13)가 느리기 때문에 대항력이 없다고 판단했습니다.

 

등기부상에도 전세권설정(전세금 1억 원)이 점유기간(20.11.13~22.11.12) 동안 되어있지만 말소기준일보다 늦기 때문에 배당순서에 따라 배당금을 일부 받고 소멸되며 낙찰자의 인수 금액은 없어 보입니다.

 

 

대항력이 없는 후순위 임차인이지만, 전세권 설정 전에 근저당권을 설정한 사람이기도 하네요.

근저당 설정을 하면서 돈을 빌려준 채무 때문에 추가로 1억의 전세권을 설정해 준 것으로 유추해 봅니다.

 

 

2번 유찰된 이 정도 금액에 인수금액도 없으니 금번에 낙찰이 될 것으로 보이는데요.

(최근 동일아파트 같은 면적의 실거래가는 매매 9억 5천, 전세 5억 5천 등)

 

입찰보증금 10% 이외에도 추가로 드는 비용을 떠올려보니 자연스레 경락잔금대출이 궁금해졌어요.

해당 물건 주소지 근처에 있는 은행 3곳(국민, 농협, 새마을)은 경락잔금대출을 취급하지 않다고 하는데요.

별도로 온라인이나 대출상담사를 통해 알아봐야 한다는 생각에 싸게 사는 것이 가장 장점인 경매가 손품, 발품, 시간을 들이는 노력을 생각하면 결코 싸지 않다고 느껴지기도 하네요.