경매 공부 5주차 (임장)

 

 

□ 사건번호 : 2022-64404(1)

 

∨ 수원지역 7년 차 아파트(2017.06)

∨ 대단지(1100세대)

∨최고 25층, 계단식, 평지에 있는 단지

∨ 홈플러스 2분 거리 500m

∨ 수변공원 및 상권 충분히 확보됨

∨초품아 X(도보 350m)

∨ 호재(신분당선)

 

 

 

채권자인 서울대부동산대부가 판결문 없이 경매를 신청한 임의경매이고요.

임차내역이 없는 것으로 보아 집주인이 살고 있는 물건이네요.

그런데 관리비 체납내역이 어마어마해서 이건 금액 고려 시 영향을 끼칠만한 수준인듯해요.

 

 

 

 

말소기준권리는 2017.9.26. 근저당권이므로 낙찰 시 깨끗한 등기부등본을 받을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

주말에 시간을 내어 아파트 근처 주민센터에 주차를 해놓고 걸어서 동네와 주변 공원을 둘러보았습니다.

공원으로 통해있는 작은 출입구가 열려있어 안으로 들어가 보았고요.

해당물건이 있는 장소인 204동으로 가서 세대 앞까지 가보려 했으나, 지상으로 출입하는 사람이 보이지 않아 나오는 사람을 통해 쓰윽 들어가는 작전에 실패했습니다.

 

 

 

 

공동현관에 출입하면 해당 주소지에 실제 살고 있는 사람이 소유자가 맞는지 확인차 우편함에 우편물 이름을 확인해보려 했어요.

결국 확인은 불가했지만, 외부에서 보았을 때 세대 우편함에 우편물이 잔뜩 쌓여있는 것으로 보았을때 지금 아무도 살고 있지 않은 것 같았어요.

 

 

 

 

지상에서 지하로 내려갈 수 있는 계단이 보여서 지하주차장도 확인해 보았어요.

주말에 육안으로 보았을 때만 해도 쾌적해 보였는데, 지인이 살고 있는 실제 주차 현장은 밤마다 주차 전쟁을 겪느라 고충이 있다고 합니다.

 

 

 

 

단지 내 지상이나 지하로 출입하는 부분도 미리 어플을 통해서 방문자 등록을 한 경우만 가능하게 설정해 놓아 보안이 잘 되어있었어요.

 

 

 

 

실제 부동산에 들어가서 온라인상에 나와있는 매물과는 별도로 급매가 나와있는 것이 있는지, 급매는 어느 정도 금액에 나오는지 거래상황들을 문의하려고 했으나 하필 방문당일이 부동산 단체 휴무날인 일요일이어서 알아보지는 못했어요.

 

 

∨ 개인총평 : 초품아가 아니라서 아쉽지만, 여전히 호재는 존재하고 주변 상권이 잘 되어있어서 실거주하기에도 좋아 보였음.

특히 주변 아파트 단지들은 모두 구축이고, 호반 브랜드가 신축에 속하는 편이라 신혼부부를 비롯한 임차인 수요가 있을 것으로 판단.

최근 실거래가 : 매매(6억 3,800만 원/5월 24일), 전세(3억 3,400만 원/5월 21일)로 보았을 때, 이번 신건으로 나온 물건의 감정가(7억 3천4백만 원)는 시세 대비 저렴하지 않으므로 1회 유찰될 것으로 보였다.

1회 유찰 시 감정가 대비 70%로 낮아져 최저가 513,800,000원부터 시작해서 이때 낙찰될 것으로 보였는데,

취득세, 밀린 관리비, 현재 낮아지는 전세금을 고려했을 때 1회 낙찰되면 실거주하실 분들이 가져가면 좋으실 것 같다.

그리고 현재 나의 상황상 5억대에 낙찰을 받아도 전세를 주면 현금 투자비용이 많이 들기 때문에 2번 유찰이 되면 낙찰받을 생각이 있다.

(하지만 내 눈에도 좋아 보이는 건 남들 눈에도 좋아 보이겠지요?)

 

2번 유찰되면 몇십 명의 경쟁률이 생길 것 같다.

1회 유찰금액과 2회 유찰금액 그 중간즈음이 적당해 보이는데...

 

앞으로 예정된 경매 나올 물건들을 더 잘 살펴봐야겠다:)