경매 공부 2주차 경매기초 (권리분석1)

* 등기부등본 보는 법

대한민국법원 인터넷등기소에서 열람 시 700원, 발급 시 1000원의 수수료를 내고 가능하다.

유료경매사이트에서는 모두 제공하고 있어서 경매하는 사람들이 번거롭지 않게 모두 이용 중이다.

 

- 등기부등본 구조

표제부 -> 주소, 내용

갑구 -> 소유권 관련 사항(가등기, 압류/가압류, 가처분, 경매결정기입등기)

을구 -> 소유권 이외 권리(저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등)

 

요약

유료경매사이트 홈페이지

 

권리분석 - 낙찰을 받았을 때 인수해야 하는 권리/금액이 있는가?

 

* 말소기준권리

(아래 권리들 중 당기부등본 상 가장 날짜가 빠른 것이 말소기준권리)

낙찰을 받으면 말소기준 권리를 포함한 이후 권리가 모두 소멸된다. -> 소멸주의(낙찰자와 무관)

 

저당권/근저당권

채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌리는 사람)의 부동산을 담보로 설정하고 돈을 빌려주는 것.

경매신청권과 우선변제권을 갖는다.

(근저당권 - 채권최고액 120~130% 설정, 한도 내에서 사용, 말소는 신청해야 함)

 

압류/가압류

채무자가 재산을 마음대로 처분할 수 없게끔 법률적으로 묶어두는 것.

법원의 판결을 받아야 가능하고, 압류판결문이 있으면 강제경매 가능.

 

담보가등기

가등기란, 본등기를 하기 이전에 소유권을 넘기는 일.

 

소유권이전청구권가등기란, 장래에 체결할 부동산에 대해 미리 가등기.

말소기준권리보다 선순위에 있으면 매수인이 인수, 후순위에 있으면 매각으로 소멸됨.

 

소유권이전담보가등기란, 돈을 빌려주고 못 받았을 경우에 부동산을 넘겨주겠다는 담보계약.

배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있음. 

 

경매기입등기

 

전세권

 

 

* 소액임차인 최우선변제

기준시점은 근저당권 설정일!

 

 

* 경매절차과정

경매신청 -> 배당요구종기일 결정 및 공고 -> 입찰공고 제1회 매각기일 -> 입찰 -> 매각결정기일 -> 매각허가결정 확정 -> 대금납부(경락잔금대출) -> 납부(소유권이전등기) -> 배당 -> 종료