경매 공부 3주차 (권리분석2)

* 말소기준권리

- 저당권 / 근저당권

- 압류 / 가압류

- 담보가등기 : 본등기 요건을 갖추지 못한 경우 임시로 가등기

- 경매기입등기 : 경매가 진행됨을 기재

- 전세권 : (전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건) 가장 먼저 등기, 건물전체에 설정, 배당요구 또는 경매신청한 경우

 

※ 새치기권리 : (법원) 경비, 소액임차인 최우선 변제, 임금채권

 

▶ 전입신고 + 점유 = (다음날 0시) 대항력 발생

▶ 대항력 전제 + 확정일자 = 우선변제권

 

말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 -> 선순위 세입자 -> 권리 인수!

말소기준권리보다 뒤에 온 임차인 -> 대항력 없는 후순위 세입자 -> 소멸

 

 

▷ 주택임차권 - 임차권등기명령신청

임대계약이 종료되었으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것.

(임차권등기의 기준일은 초기 전입일)

 

▷ 임차인의 지위에서 배당받을 권리 - 최우선변제권, 우선변제권, 주택임차권

 

 

 

※ (임차인) 대항력 여부에 따른 입찰 난이도 살펴보기

 

1. 대항력X - ① 모두 배당받음 : 입찰하기 좋음

                    ② 배당받지 못함 : 입찰은 가능하나, 명도의 어려움이 있을 수 있음

                    ③ 알 수 없음 : 입찰은 가능하나, 난이도 있음

 

2. 대항력O - ① 모두 배당받음 : 입찰하기 좋음

                     ② 배당X 또는 일부배당 : 인수금액 있음! 금액 고려하여 입찰

                     ③ 알수없음 : 난이도 상